La comunidad de propietarios debe asumir las reparaciones de impermeabilización de terrazas en Guadalajara si funcionan como cubiertas del edificio. Aunque la terraza pertenezca en uso exclusivo a un propietario, la cubierta sigue siendo un elemento común del edificio, y por tanto, su mantenimiento y reparación corresponden a la comunidad de propietarios.
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Así lo ha establecido recientemente la Audiencia Provincial de Guadalajara en una sentencia que obliga a una comunidad a hacerse cargo tanto de las reparaciones necesarias como de los daños derivados de filtraciones de agua. Esto, a pesar de que la comunidad trató de imputar la responsabilidad al propietario del piso que dispone de la terraza, invocando una cláusula estatutaria que atribuye a los titulares de las terrazas privativas la obligación de conservarlas y repararlas.
¿Cuándo tiene que pagar la comunidad la impermeabilización de terrazas en Guadalajara?
Empresa de impermeabilización de terrazas en Guadalajara
El tribunal aclara que no debe confundirse el carácter privativo del uso de la terraza con la naturaleza común de la cubierta del edificio. En este caso, el origen de las humedades está en la tela asfáltica bajo el pavimento de la terraza, elemento que forma parte de la estructura general del inmueble y cuya finalidad es proteger al conjunto del edificio. Por tanto, esta impermeabilización mantiene su carácter común, aunque esté situada bajo una terraza de uso exclusivo.
El criterio adoptado por la Audiencia se alinea con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha reiterado que, si los daños tienen su origen en defectos estructurales o en fallos del sistema de impermeabilización, la comunidad es la responsable de la reparación. Sólo en aquellos supuestos en los que se demuestre un mal uso o un deficiente mantenimiento por parte del propietario de la terraza podría trasladarse a este la obligación de asumir los costes.
Una demanda presentada por las propietarias de una vivienda afectada por filtraciones
La resolución se origina a raíz de una demanda presentada por las propietarias de una vivienda afectada por filtraciones, quienes reclamaron a la comunidad que ejecutase las obras necesarias en la terraza que actúa como cubierta del edificio. En concreto, las humedades se filtraban desde la terraza del piso superior, que, aunque de uso privativo, sirve como cubierta de la vivienda inferior.
Las demandantes aportaron un informe técnico que concluía que el origen de las filtraciones era el deterioro de la tela asfáltica, ya agotada por el paso del tiempo. El propietario de la terraza había realizado algunas actuaciones menores de mantenimiento, como el rejuntado de baldosas y sellado de juntas, pero estas no fueron suficientes para solucionar el problema. Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, argumentando que, según los estatutos de la comunidad, la responsabilidad recaía en el propietario de la terraza. No obstante, esta decisión fue revocada por la Audiencia Provincial de Guadalajara, que dio la razón a las apelantes.
Un elemento común, pese al uso privativo
La Audiencia consideró demostrado que el daño se originó en un elemento estructural común (la impermeabilización de la cubierta) y no por falta de cuidado del propietario. Por ello, concluyó que corresponde a la comunidad de propietarios afrontar tanto las obras como la indemnización por los daños causados. El tribunal recordó que el hecho de que una terraza tenga un uso privativo no cambia su condición de cubierta del edificio ni su función estructural. Por tanto, elementos como la tela asfáltica, esenciales para la estanqueidad del inmueble, siguen siendo comunes y su reparación es responsabilidad de la comunidad.
Existe doctrina del Tribunal Supremo. En su argumentación, la Audiencia citó jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la sentencia del 24 de abril de 2013 y la más reciente de enero de 2024 (STS 80/2024), que reiteran que cuando una terraza cumple funciones estructurales como cubierta del edificio, la comunidad debe asumir las reparaciones si el daño proviene de fallos en la impermeabilización o la estructura. Solo si el problema deriva del mal estado del pavimento o de un mantenimiento deficiente atribuible al usuario privativo, puede exigírsele a este la reparación. Cuando la causa del daño se encuentra en elementos comunes que garantizan la protección del edificio, como la impermeabilización bajo una terraza, la responsabilidad recae en la comunidad, incluso si la terraza tiene carácter privativo en cuanto a su uso.
